ملاحظات على عقد البيع العرفى

ملاحظات على عقد البيع العرفي
إعداد
أحمــد إبراهيم
محام
ماجستير في قانون التجارة والاستثمارات الدولية

عقد البيع العرفي أو البيع غير المسجل للعقار لا ينقل الملكية ولكنه يرتب مع ذلك جل الالتزامات الشخصية التي يرتبها البيع المسجل بين البائع والمشترى والذي يحكم الموضوع في نظامنا القانوني هو نص المادة 934مدنى والتي تقضى بأنه في " المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة في قانون تنظيم الشهر العقاري ". وطبقاً للمادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري فان " جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن...".
وإذا كان البيع غير المسجل ليس بناقل للملكية فانه من المفيد تقصى نتائج هذا المبدأ في صور المعاملات المختلفة التي قد تدور حول العقار موضوع هذا البيع غير المسجل...

أولا : إلى من تؤول ملكية البناء المقام على الأرض المشترأه بعقد غير مسجل.
القاعدة أن ملكية البناء تعود إلى مالك العقار وحيث أن المشترى بعقد غير مسجل لم يصبح مالكا فان ملكية البناء تعود إلى البائع ويظل البائع مالكا للعقار وما بني عليه حتى يسجل المشترى بعقد غير مسجل عقده ومعنى ذلك أن أحكام الالتصاق التي وردت في القانون المدني في المواد من 918 إلى 924 هي التي تنطبق في هذه الحالة.


ثانيا : لا يجوز للمشترى بعقد غير مسجل طلب إزالة المنشآت المقامة بسوء نية على الأرض المبيعة له.
كما سبق أن ذكرنا أن الملكية لانتقل إلا بالتسجيل وطالما أن المشترى لم يصبح بعد مالكا فانه لاستطيع طلب ألإزالة ويظل هذا الحق ثابتا للبائع باعتباره مالكا.

ثالثا : لا يجوز لدائني المشترى بعقد غير مسجل الحصول على حق اختصاص على العقار المبيع.
تنص المادة 1088 مدني على ( لا يجوز أخذ حق اختصاص إلا على عقار أو عقارات معينة مملوكة للمدين وقت قيد هذا الحق وجائز بيعها بالمزاد العلني ). وعلى ضوء هذا النص لا يستطيع دائنو المشترى الحصول على حق اختصاص على العقار المبيع طالما لم يسجل المشترى عقد شرائه.

رابعا : لا يجوز لدائني المشترى بعقد غير مسجل الحجز وتسجيل تنبيه نزع الملكية على العقار المبيع.
لا يعتبر العقار الذي لم يسجل بعد باسم المشترى قد دخل في ذمته وبالتالي لا يستطيع دائنوه التنفيذ عليه وإنما لهم أن يمارسوا حق المشترى في طلب تسجيل العقار باسمه بطريق الدعوى غير المباشرة.

خامسا : يجوز لدائني المشترى بعقد غير مسجل الحجز على أجرة العقار المبيع.
نعم يجوز وذلك على أساس أن نص الفقرة الثانية من المادة 458 من القانون المدني تقضى بنقل منفعة المبيع إلى المشترى من وقت تمام العقد كأثر لالتزام البائع بتسليم المبيع للمشترى سواء كان المبيع عقارا أو منقولا ويستوي في بيع العقار أن يكون البيع مسجلا أو غير مسجل فيمتلك المشترى نماء المبيع وثماره.

سادسا: لا يستطيع المشترى بعقد غير مسجل أن ينقل الملكية إلى غيره.
لما كانت القاعدة أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل فان المشترى بعقد غير مسجل لا يستطيع أن ينقل الملكية إلى غيره ففاقد الشئ لا يعطيه إنما يجب عدم الخلط بين قدرة المشترى بعقد غير مسجل في أن يبيع ما اشتراه بهذا العقد غير المسجل وقدرته على نقل الملكية . فالمشترى بعقد غير مسجل يستطيع أن يبيع ما اشتراه بعقد غير مسجل ولكنه لا ينقل للمشترى منه أكثر مما تلقاه هو من البائع وحيث أن الملكية لم تنتقل إليه هو نفسه فانه لاستطيع أن ينقلها لغيره.

سابعا : تحمل البائع تبعة تأميم العقار المبيع بعقد غير مسجل.
قضاء النقض مستقر على أن التأميم والاستيلاء يتحمل تبعتها البائع إذا لم يكن المشترى للعقار الذي ورد عليه التأميم أو الاستيلاء قد سجل عقده وذلك على خلاف القاعدة العامة الواردة في المادة 437 مدني والتي تربط تبعة الهلاك بتسليم المبيع وليس بملكيته.

ثامنا : لا يجوز للمشترى بعقد غير مسجل الأخذ بالشفعة.
أكدت محكمة النقض مرارا أنه " لا يحق للمشترى الذي لم يسجل عقده أن يطالب بالشفعة ذلك لأنه من المقرر أن الشفعة لا تجوز إلا إذا كان الشفيع مالكا للعقار الذي يشفع به وقت قيام سبب الشفعة أي وقت بيع العقار الذي يشفع فيه ". بمعنى أنه يجب أن يكون التسجيل قد تم قبل بيع العقار المشفوع فيه ولا يكفى أن يكون الشفيع قد سجل صحيفة دعوى صحة التعاقد إذ تشترط محكمة النقض أن يكون الشفيع قد قام بتسجيل الحكم الصادر في الدعوى والتأشير به على هامش تسجيل صحيفة الدعوى قبل وجود البيع المشفوع فيه.

تاسعا : يجوز للمشترى بعقد غير مسجل طرد الغاصب للعقار.
يستطيع المشترى لعقار بعقد غير مسجل أن يطلب طرد الغاصب للعقار وقد قضت محكمة النقض أن " عقد البيع – ولو لم يكن مشهرا – ينقل إلى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها استنادا إلى إن العقد العرفي يمنح للمشترى الحق في استلام المبيع لأنه من الآثار التي تنشأ عن عقد البيع الصحيح" ولكن يلاحظ أن المشترى بعقد غير مسجل قد يصبح هو نفسه غاصبا للعقار إذا كان قد استلمه ولكن مشتريا آخر سبق وسجل عقده وطلب استلام العقار إذ تصبح حينئذ حيازة المشترى بغير عقد مسجل دون سند في مواجهة المشترى الذي سجل عقده.

عاشرا : حق المشترى بعقد غير مسجل في تأجير العقار.
يحق للمشترى بعقد غير مسجل تأجير العقار وذلك نابع من حق المشترى في الحصول على ثمار المبيع.